房屋租赁合同未登记备案
A市某投资控股有限公司（下称投资公司）将其所有的位于A市B区的商业大厦首层出租给A市某餐饮（集团）有限公司（下称餐饮公司）开办餐厅。双方签订《房屋租赁合同》，约定租期自2007年5月6日起至2017年5月5日止，装修免租期3个月，租金60000元/月，租赁保证金120000元。投资公司如期交付房屋后，餐饮公司即着手对房屋进行装修，但由于工期延误，三个月后装修工程仍未完成。餐饮公司便向投资公司去函，称餐厅未开张营业，暂无经济收益，要求延期至三个月后方支付首月租金。投资公司复函表示理解，同意延期支付租金。三个月过去了，投资公司仍未收到餐饮公司的租金，于是去函催缴，不料餐饮公司仍以装修未完工为由要求延期付款。投资公司见餐饮公司无诚意履行合同，遂将其诉至法院，请求判决解除合同及偿还拖欠的租金。餐饮公司收到法院送达的传票及相关诉讼材料后，提出反诉，以合同未登记备案为由主张合同无效，反请求投资公司返还保证金。房屋租赁合同登记与否，是否影响合同效力？餐饮公司的反诉应否获得法院支持？
不影响租赁合同的效力
《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》都规定实行房屋租赁合同登记备案制度。房屋租赁合同登记备案制度是指当事人签订、变更房屋租赁合同关系的，应当到房屋所在地的房屋租赁管理部门登记备案。但相关法律法规对于租赁合同办理登记备案与否，是否影响合同效力并未提及。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条第一款规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。由此可见，房屋租赁实行登记备案制度主要是出于房屋租赁行政管理方面的要求，除非当事人特别约定之外，租赁合同登记备案与否，不影响其效力。自2009年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此予以确认，明确规定当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，法院不予支持。
在实际生活中，确需以租赁合同登记备案为生效条件的，当事人应明确约定合同或合同附件自办理登记备案手续之日起生效。在此约定之下，合同若未经登记备案，则不生效。但是有一种情形例外，如果当事人一方已经履行主要义务，对方业已接受的，例如出租人依约向承租人提供租赁房屋而承租人接受入住或承租人向出租人交付租金而出租人予以接受等等，合同效力则不受合同须办理登记备案方才生效的约定的约束。
本案中，餐饮公司与投资公司未在租赁合同中约定以合同登记备案为生效要件，故合同并不因未登记备案而无效。合法有效的合同对双方当事人均有约束力，餐饮公司与投资公司应依约全面履行合同，餐饮公司无故拖欠租金的行为构成违约，投资公司有权请求解除合同与偿还拖欠的租金，而餐饮公司以赁合同未办理登记备案手续为由主张该合同无效则无法律依据，其该主张不应获得法院支持。
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