案例简介：被告收取定金后拒绝履行合同，原告请求赔偿
原告于2016年2月2日经第三人居间服务为购买被告的系争房屋而与被告签订《房地产买卖居间协议》（以下简称居间协议）和《房地产买卖协议》（以下简称买卖协议）。买卖协议第六条约定，原、被告双方签署本协议后买卖关系即成立，为办理产权过户登记手续之需，双方同意在本协议签署生效后且于2016年2月29日前共同赴第三人处签署该房地产的买卖合同。当日，原告通过银行转账的方式向第三人支付定金人民币（以下币种相同）10万元，由第三人转交给被告。但被告在买卖协议约定的时间内因自身原因拒绝与原告签订房屋买卖合同，之后，原告及第三人多次与被告交涉，被告都不予理睬。原告认为，被告收取定金后拒绝与原告签订房屋买卖合同，导致合同无法继续履行，被告的行为构成违约，且严重损害了原告的利益，由于双倍返还定金已不足以弥补原告因房价上涨所产生的差价损失，故被告除双倍返还定金外，还应另行赔偿房屋差价损失，故提起诉讼。被告辩称，原被告之间只是预约关系，被告不承担违约责任。
法院判决：被告原因导致合同无法继续履行，择一补偿原告损失
本院认为，原、被告及第三人签订的居间协议、买卖协议系三方当事人真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。根据原、被告在买卖协议中的约定，原、被告之间的房屋买卖关系自双方签署该协议后成立，现双方已签署买卖协议，故双方之间的房屋买卖关系成立，被告辩称，房屋买卖合同成立的标志为正式网签，原、被告之间只是预约关系，无合同及法律依据，本院难以采信。首先，根据买卖协议的约定，双方签订网签版买卖合同的时间和原告支付首付款65万元的支付时间均为2016年2月底之前，并无先后顺序；其次，被告称原告提出新的补充条件，对此，原告不予认可，而被告也未举证证明；第三，根据在案事实可以确认，原、被告签订买卖协议的当天，被告就系争房屋又与案外人办理了网上备案登记，且至本案诉讼，该网上备案登记也未撤销，因此，在买卖协议约定的签约时间内，被告根本无法与原告签订网签版买卖合同。综上，应当认定，系被告的原因导致双方未能在买卖协议约定的时间内签订网签版买卖合同，从而导致买卖协议无法继续履行，被告的行为已构成根本违约由于被告的违约行为致使原告丧失一次以同等价格购房的机会，造成原告再行购房差价损失。根据合同的履行情况、被告的过错程度及被告违约给原告造成的损失等因素综合考虑，本院酌定由被告赔偿原告房屋差价25万元。
律师说法：如何选择定金罚或损害赔偿金
在房屋买卖合同中，买卖双方当事人往往即约定了定金又约定了违约金和损害赔偿金。定金的性质视为违约金性质，两者在本质上是一样的，只要一方违约，当事人就可以选择适用，不以产生损害后果为前提条件。损害赔偿金是的当事人一方违约，给另一方当事人造成损害时需要支付的赔偿。损害赔偿金和定金不同。在发生违约的情况下，当事人即使没有损失，那么也适用定金罚则，也就是定金的适用不以发生损失为必要条件。而损害赔偿金必须以发生实际损害为必要条件，否则不能适用。
当买卖当事人既约定了违约金又约定了定金和损害赔偿金的情况下，当事人可以根据定金或者违约金的数额选择适用，如果适用定金罚则会更好的保护自己的权益就适用定金罚则，如果适用违约金更合适，就适用违约金。当适用违约金或定金罚则不足以弥补损失的情况下，比如房屋因上涨的现值和原房屋价值之间的差价损失。当事人可以通过申请司法鉴定，确定差价数额，作为请求损害赔偿金数额。
以上就是对“房屋交易中一方违约，如何选择适用定金罚治和损害赔偿金”问题的解答。出现这些的情况，如果您不能确定该如何选择适用，建议您咨询专业的房产律师，以避免不必要的损失。
徐红英律师：13818076833
http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=6ff17163-e4dc-478d-8ae3-a72900aac55b&KeyWord=房屋买卖%7C补救措施
