案情简介：房屋承租人起诉请求确认承租权
2003年1月1日，青山公司作为出租方(甲方)、绿水公司作为承租方(乙方)签订房屋租赁协议，约定：乙方租用甲方位于北京市某区某街x号的房屋(以下称诉争房屋)，建筑面积为4500平方米;租赁期限自2003年1月1日至2022年12月30日，租期20年，租金为2400万元人民币;乙方向甲方交纳押金50万元，在合同期满终止后，甲方一次性退还给乙方;付款方式为20年租金一次性付清(签订日起一年内付清)。后青山公司为绿水公司出具收据，认可收到租金及定金2450万元，绿水公司开始向相关部门交纳各项经营税费。诉争房屋已于2001年4月5日抵押给某银行，2002年4月抵押注销。2002年4月再次抵押给某银行，2002年5月抵押注销。2002年5月23日，青山公司与某银行签订最高额抵押合同，再次办理了抵押登记，2003年7月23日抵押注销。2003年7月23日，青山公司与某银行再次签订最高额抵押合同，再次办理抵押登记。
法院判决：确认房屋承租人承租权
法院经审理认为：根据法院查明之事实，绿水公司于2003年1月1日与青山公司签订租赁协议，取得合同项下房屋的承租权及相应的优先购买权。某银行因与青山公司之间的借贷关系，自2001年4月开始在诉争房屋上设定抵押权至今。但必须注意的是，某银行的抵押经过多次的抵押登记与抵押注销登记，最后一次抵押注销登记是在2003年7月23日，因此，在此日期之前的抵押登记已经失去效力，某银行曾经拥有的抵押权已经消灭，而最后一次抵押登记日期为2003年7月23日，这也正是某银行目前享有并行使的抵押权。依据《中华人民共和国合同法》第229条、第230条之规定，判决确认北京恒祥轩餐饮服务有限公司签订的租赁合同对北京市东城区地安门东大街八十三号房屋享有合同项下的承租权;
律师说法：关于房屋的承租权
本案的争议焦点在于绿水公司依据租赁协议所享有的租赁权、优先购买权与某银行的抵押权之间的关系问题，而依据我国法律相关规定，这一问题的关键点又在于判断两项权利产生的先后问题。依据我国合同法的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，虽然抵押权的实现可以引起所有权的变动，但租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。故本案中绿水公司作为租赁协议中的承租方，要求确认其对诉争房屋的承租权，于法有据，应予以支持。就优先购买权问题，依据合同法之规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。而本案诉争房屋因抵押权实现而进行执行拍卖，不同于合同法规定的优先购买权的条件，故绿水公司要求确认其优先购买权，于法无据，应不予支持。
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