案情介绍：监护人对未成年子女的房子办理抵押，子女成年后起诉
李小明生于1994年11月4日。2000年6月21日，李小明与父亲李明取得上海市闵行区东大街某号三楼的房屋一套，二人系共同共有。2001年10月25日，父亲李明与建设银行某支行签订了最高额抵押合同，约定：李明愿意为盛宇贸易公司与建设银行支行在2011年10月25日至2013年10月24日期间签订的人民币资金借款合同等主合同下的一系列债务提供最高额抵押担保；最高限额为513.80万元；抵押物为坐落于上海市闵行区东大街某号三楼的房屋一套。2011年12月26日，李明与建设银行支行在房管部门办理了房屋抵押登记手续。2014年6月30日，李小明以房产抵押合同严重损害了自己的合法权益为由，诉至法院，请求判决确认李明与建行某支行于2011年10月25日签订的最高额抵押合同无效。
法院判决：支持李小明的诉求，抵押合同无效
法院经审理认为，监护人以未成年人名下房产设定担保所签订的抵押合同必须具备为未成年人的利益这一前提条件，否则违反法律禁止性规定，应为无效。李明未告知李小明为盛宇贸易公司向建设银行城关支行贷款提供最高额抵押，擅自在共同房产上设置抵押，损害了未成年人李小明的利益，违反法律强制性规定，其行为应为无权处分行为。根据法律规定，无处分权的人处分他人财产并不必然导致合同无效，应为效力待定合同。现李小明现已经成年，其对李明的抵押行为并未追认，且李小明的另一监护人王某在诉讼中对李明的无权处分行为明确予以否认，故认定李明与建设银行某支行签订的最高额抵押合同无效合同。
建设银行某支行主张其作为善意第三人，已经向盛宇贸易公司发放贷款且已完成涉案房屋抵押登记，有权基于善意取得涉案房屋抵押权。法院认为，建设银行某支行作为专业的金融放贷机构，在办理未成年人房产抵押时应履行严格的注意义务，涉案房屋产权证上明确载明李小明为共同共有人，建设银行支行径行与李明签订合同并办理抵押登记手续，存在过失。建设银行某支行不能认定为善意第三人，基于善意取得房屋抵押权的主张不予支持。
律师说法：监护人将未成年人的房产设定抵押权，抵押合同可能无效
1．监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。依据《民法总则》第35条的规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。
2. 共同共有的房屋，一方处分需经全体共有人同意。依据《物权法》第97条，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
3. 未经其他共有人同意擅自处分共有财产，属于无权处分的行为，其签订的合同属于效力待定的合同。《合同法》第51条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。换言之，若权利人不追认或是反对，那么签订的合同无效。
本案中，李明作为监护人擅自处分李小明的财产，为房屋设立抵押，侵害了李小明的权益，该房屋抵押合同无效。现实中，涉及家庭大额财产的处分，尤其是处分不动产之前，应详细了解相关的法律法规，必要时咨询专业法律人士，尽可能减少损失。
