不动产登记的效力有哪些，不动产登记有几种模式？
不动产是一个国家和社会最重要的经济资源，是人们赖以生存和发展的基础。因此，无论是哪个国家，都极重视建立确认和保护不动产权利的不动产登记制度。然而，因各国的地理环境不同，在历史文化、风俗习惯等方面也存在着重大的差异，使各国不动产登记制度形成了各不相同的风格，对不动产登记的法律效力也形成了不同的主张。根据这些不同，可将各国不动产登记的效力主张分为三种不同的模式：一是以法国为代表的登记对抗主义，二是以德国为代表的登记要件主义，三是以澳大利亚为代表的托伦斯登记制。
(一)登记对抗主义。
该立法模式由法国首创，因而，又被称为法国登记制，或登记公示主义，或契据登记制。采用该制的国家和地区主要有：法国、意大利、比利时、西班牙、挪威、日本等。
登记对抗主义对物权变动采用了意思主义。在意思主义的前提下，物权直接根据当事人的意思而发生变动效力，无须进行交付或登记。从逻辑上看，物权变动根据当事人的意思而发生，在登记之前已经存在有效的权利变动，或者说权利已经存在，只要表明当事人之间存在变动权利的意思表示，其权利本身的存在便同时得到证明。登记的目的主要在于证明当事人之间变动权利的契约关系确实存在，并通过登记簿公开这种契约关系。公众通过查阅登记簿，根据登记的契据，便可知道谁对于某一财产现在享有权利，谁已经因为哪一笔交易丧失了对于某一财产的权利。
登记对抗主义中登记机关仅需对登记申请和登记的材料是否齐备做形式审查。登记具对抗力。即不动产变动以登记作为对第三人产生对抗效力的要件，未经登记，权利人的权利不能对第三人产生对抗效力。对抗效力基于登记使当事人之间的交易关系公开化而产生，契据登记把当事人之间进行财产变动的关系公诸于世，因而具有通知推定的效果。因此，在经过登记的情况下，法律推定当事人己经知道物权的状况，在以后就相关财产发生利益冲突时，则产生对利益对立当事人的恶意的推定，利害关系人不得基于对登记的不知情而进行抗辩。登记无公信力。在契据登记中，登记仅是对当事人的权利变动行为的存在进行证明和表彰。至于权利是否发生或是否存在瑕疵，登记机关并不进行审查，登记簿也不能产生权利正当性推定的效果，实体权利是否存在，还须视实体法规定和事实状况而决定。
登记对抗主义中登记不发生权利生效的效果，登记机关仅仅是为当事人变动物权提供公开化服务，表现了国家对于物权关系的干预程度较低。同时，登记对抗主义实行形式审查，因而登记手续比较简单。登记具有对抗第三人的效力，这种效力的存在，对于物权的维护和交易安全的实现都可以起到一定作用。但是，登记对抗主义对物权变动的有效性不产生任何效果，且登记簿不具有公信力，因此，第三人信赖登记仍然可能存在一定的交易风险，因而，这种制度在交易安全的保护方面仍然存在一定的局限性。
(二)登记要件主义。
该模式由德国首先创设，因此，又称德国制，或权利登记制。实行登记要件主义的主要是德国法系的一些围家，除德国外，还包括瑞士、荷兰、捷克、南斯拉夫、奥地利、匈牙利、埃及等国。
登记要件主义中，不动产物权只有经过登记机关登记后，才能发生权利变动的效果。在登记所及的范围内，无登记便无权利变动。登记机关不是仅对权利变动的事实关系进行记载，同时，也要根据法律规定，对权利是否有效发生变动进行审查，并在此基础上做出判断。因此，如果说登记对抗主义中登记机关要为当事人提供一种客观的证明和公开化服务的话，那么，在登记要件主义中，登记机关便不仅要提供这种服务，而且要对权利本身存在与否以及权利的真实状况做出认定和判断。可见，在登记要件主义中，登记机关充当着一种更为积极的角色。登记具有公信力。由于登记经过实质审查而确定，对于登记所表彰的权利状况，法律推定其正确。一方面，每个人都应当信赖登记的正确性;另一方面，即便登记的权利状况与权利的真实状况不符，但为保护第三人的利益，也视登记簿记载为正确，即第三人对于登记的善意信赖受法律保护。
登记要件主义中登记对权利的存在与否发生实质的影响。由于根据不动产权利的静态状况而进行记载，因此，可以以明确、简化的方式反映不动产关系的变化。同时，登记由于具有公信力，因而对于交易安全具有极为彻底的保护作用，完善的权利登记制度还会对降低交易成本、加速交易过程产生积极的作用。但是，登记公信力的赋予，在使交易安全得到充分保护的同时，由于不可能绝对杜绝登记与实际权利状况不符的现象，可能使真正权利人的利益受到损害，因此，需要建立赔偿制度弥补损害。
(三)托伦斯登记制。
托伦斯登记制，又称澳大利亚式登记制，或权状交付主义，这种登记制度由托伦斯爵士于1858年在澳大利亚首创。其基本内容包由国家主持进行一次全面的不动产资源调查，根据调查的情况进行一次总登记，并由政府根据登记簿的情况制作权利书状，交付权利人，确定各权利人的权利，该权利证书具有证明权利存在的效果。采用托伦斯登记制的国家和地区包括：爱尔兰、加拿大、美国伊利诺斯、加利福尼亚、麻萨诸塞等十余州、菲律宾、泰国、马来西亚、南非、苏丹等。此外，一般认为，中国台湾目前所实行的也是托伦斯登记制度。
托伦斯登记制度实行非强制登记，登记与否由当事人自己决定。但是，若已经申请第一次登记，则以后的权利变动便需要加以登记，否则，权利的变动将不发生效力。登记机关在收到当事人申请后，应当根据实体法的要求对当事人权利是否存在进行实质审查，必要时还应进行公告。经审查认为当事人有合法的权利时，才对该权利进行登记。登记具有公信力。土地权利经登记以后，即产生不可推翻的效力，任何人都应当信赖登记簿对权利状况所做的记载。登记机关负有损害赔偿责任。因为登记具有不可推翻的公信力，所以，如果发生登记错误，便可能导致当事人利益的重大损害。对于此类损害，登记机关负有赔偿责任。一般通过设定登记赔偿基金的方式，对当事人进行赔偿。
