交了定金不签合同怎么办
因一方的原因而使得商品房买卖合同无法订立的事实
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条前段规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。这里是将因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同作为定金罚则的构成要件。而根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定，是以给付定金的一方拒绝订立主合同和收受定金的一方拒绝订立合同作为定金罚则的构成要件。显然，两者对构成要件的用语有明显的不同。就民法理论而言，一般是将拒绝订立合同作为定金罚则的构成要件。但是在商品房买卖实践中，很少有订约一方在正式订立商品房买卖合同之前明确表示自己反悔不愿意签订合同的。通常都是一方当事人以默示的行为表示不愿意签订合同的。
当然，当事人间不能就主合同的条款达成一致协议，不能一概认为是一方当事人拒绝订立主合同而适用定金罚则。如果主合同中的条款在预约中已经有了约定，那么就表示当事人均应当接受，否则就属于拒绝订立主合同，是对预约的违反，因而可以适用定金罚则。但是如果双方当事人协商的主合同条款在之前的预约中没有约定，而当事人对此经过协商仍不能达成共识，不能认为是任何一方当事人违反预约的约定，拒绝订立主合同。不能因此适用定金罚则，因为在商品房买卖的实践中，认购书中一般就认购房屋、认购价格、付款方式、交房方式等有所约定，而商品房买卖合同中除了上述条款外，还要对项目建设依据、商品房销售依据、产权登记、保修责任等作出约定，所以在商品房买卖过程中，双方当事人对除了认购书约定以外的事项产生异议，不能达成一致协议，最终无法签订合同的情况，是不适用定金罚则的。
签了认购书交了定金能退吗
例如2002年3月3日，向某与R公司签订了《商品房定购书》一份，约定向某定购R公司开发的房屋一套，总房价款为人民币766，000元。该定购书还约定：买方签订本商品房定购书时，每套房屋交付定金人民币10，000元，买方到期未履行承诺的义务，卖方除有权将此房屋转卖他人外，买方已交定金不予退还；如买方履行了义务，卖方如转卖他人，须双倍返还买方所支付的定金。上述定购书签订后，向某依约支付了定金人民币10，000元。此后，双方在订立《预售合同》时对交房时间不能协商一致，致使未能订立《预售合同》。向某要求R公司退还定金未果，遂诉至法院。
一审法院认为，向某未在定购书约定的期限内与R公司签订《预售合同》，违反了定购书的约定，理应承担违约责任。向某、R公司协商一致在定购书中约定定金为人民币10，000元系双方真实意思表示，并不违反国家法律法规所禁止性规定，故对向某要求退还定金人民币10，000元的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院判决向某要求R公司退还定金人民币10，000元之诉讼请求不予支持。
向某不服一审判决提起上诉。二审法院认为，在双方订立的《商品房定购书》中，没有关于房屋交付时间的约定。上诉人向某在就房屋交付时间问题未能与被上诉人R公司达成一致的情况下，拒绝订立主合同并及时通知了被上诉人R公司，具有正当理由，因此本案不适用定金罚则。被上诉人R公司应当全额返还上诉人向某定金人民币10，000元。二审遂判决撤销一审判决，改判R公司返还向某定金人民币10，000元。
