死后房屋被出售法院判决合同有效
5年前，刘女士因意外事故去世，留下了年幼的儿子小王，并留下了自己名下位于通州区的房产一套。此后，房屋仍旧登记在刘女士名下。2012年，一女子冒充刘女士，手持刘女士身份证件原件及房本原件通过房地产经纪公司将该房屋出售给李先生，李先生支付了房款，并办理了房屋过户手续取得了房屋。近日，刘女士的儿子小王诉至法院，称母房屋系被他人冒名出售，故起诉李先生要求确认买卖合同无效。
法官经审理查明，冒名女子是在刘女士丈夫王先生的配合下办理的房屋买卖及过户手续。且李先生与该名女子的房屋买卖合同约定的房屋购买价格符合交易当时的市场行情，李先生支付了全部购房款，并且已取得房屋所有权证书。
法院认为，冒名女子虽然是无权代理，但其卖房时出具了产权人刘女士的身份证原件及房本原件，并与刘女士的丈夫共同出售房屋。买房人李先生经过正常交易流程，并按照正常市场价格购买，有理由相信该名女子就是房主本人，其尽到了买房人的审慎义务，故李先生与该名女子签订的合同应当有效。
善意和合理价格如何认定？
（一）善意的认定标准
此处的“善意”应进行缩限解释，即受让人对出让人无处分权的事实知悉与否的善意。审判实践中一般以消极的善意作为认定标准，即不知道且不应当知道。对于善意的证明事项和举证责任的分配，应由原权利人就买受人为恶意承担举证责任。善意的时间段应从签订房屋买卖合同时开始至办理过户登记手续时止。
我国房产登记簿上显示的权利状态并不准确，以房屋为标的物的不动产买卖中，善意第三人对真实权利状况的不知情应要求其不存在重大过失。审判实践中，认定义务人查询到什么程度，要根据具体交易行为中的交易习惯，结合自由裁量权作出判断。同时，房屋买受人与出卖人的关系也决定了查询的深入程度和注意义务大小，对存在比较密切关系人的重大过失的认定，证据的审查上就可略为宽松，认定重大过失的可能性要高，若为陌生人关系，对第三人查询义务的要求就应相应降低。
（二）合理价格的认定标准
物权法本身并不要求善意受让人已经实际支付了全部的房款，但从交易习惯看，以不动产为标的物的交易常表现为，买受人已先行支付部分价款才能要求转移该不动产所有权。所以，即使登记已经完成，若买受人尚未实际支付价款，除非有足以让人信服的理由或交易双方对付款有其他明确的约定，否则应认为不符合一百零六条第一款第（二）项规定。审判实践中，对于价格合理与否的认定标准，可参照最高院“合同法解释二”第十九条的规定，若转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可视为明显不合理的低价。
