案情：业主书面承诺不追究销售许可证和准许使用证
2009年8月5日，原告李某与春海公司签订《房屋订购协议书》，约定李某所购春海公司销售商品房坐落于红旗南路某房屋，原告李某享有该房屋产权及相应的土地使用权。《房屋订购协议书》还约定“此房暂时没有商品房销售许可证和准许使用证，业主不予追究。”该协议签订后原告李某依约向春海公司交付房款。2011年12月5日双方当事人签订承诺书，内容为：经双方协商同意，原告李某所购春海公司销售商品房坐落地点位于红旗南路某房屋。春海公司承诺能够为李某在2012年底办妥天津市南开区大产权相关手续（含蓝印户口），如不能按时为李某办理以上要求，李某的所有经济损失由春海公司承担。后双方发生纠纷，李某向法院提起诉讼，请求依法判令春海公司退还原告原告李某购房款元，并三倍赔偿购房款,截止庭审诉讼，涉案房屋未取得商品房销售许可证和准许使用证。
结果：《房屋订购协议书》属于无效合同
判决节选：“根据法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。原告李某、春海公司在签订《房屋订购协议书》时，春海公司尚未取得商品房销售许可证，截至原告李某提起诉讼，涉案房屋仍未取得商品房销售许可证。基此，原告李某与春海公司签订的《房屋订购协议书》属于无效合同，基于无效合同而取得的财产，应予返还，并支付占用该款期间的利息。”
“本案原告李某对于春海公司销售的房屋未取得商品房销售许可证的事实亦是明知的，况且对于双方所签订的协议无效，原告李某、春海公司双方均有一定的责任。现原告李某主张春海公司行为构成欺诈，应赔偿三倍购房款，没有事实及法律依据，不予支持。”
一审判决后，李某不服上诉，二审法院维持原判。
律师讲法：公民的意思自治不得违反法律禁止性条款
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《房屋订购协议书》虽然代表了双方当事人的自愿意思表示，但是因为违背了法律规定的禁止性条款而无效。
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